牛刀：本轮楼市调整周期不少于三年房价普降

叶飘水

『高国栋』根据国家发展改革委、国家统计局最新的调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，创下了今年同比增长幅度的最低点。全国房价普遍回落，南京同深圳、重庆、成都、厦门等十所城市出现了同比下降，其中南京今年首次出现负增长。楼市跑价的同时带动了一定程度的跑量，在新政效应的积累下，南京近期销量数据有所回升，上周成交量涨幅高达615套，但与去年同期相比还有较大差距。<br /><br /> <br /><br /><br />与量、价下滑形成鲜明对比的是，中央与地方政府不断出台的“救市”措施。近期南京市房产局和财政局发布消息，明确了南京市个人首套住房的界定办法。由于其中包含了以个人为界定单位以及各区域间不联网等特性，这次首套房细则的界定要求其实非常宽松。但是各商业银行的步骤显得有些迟缓，大多仍以家庭为界定单位，同时贷款利率下调的细则还未出台，市场的观望氛围仍很明显。<br /><br /> <br /><br /><br />就在整个楼市陷入彷徨、市场信心严重缺失的时候，温总理在国务院的一翻讲话无疑为楼市注入了一针“镇静剂”。据11月10日中央电视台新闻联播报道，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，会上国务院总理温家宝发表重要讲话，他指出：“促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”<br /><br /> <br /><br /><br />温总理对与房产业总领性的发言我们该如何解读？中央是否表明了扶持房产业的态度？房产业未来走势如何？我们在第一时间采访了地产评论界的两位箭头式人物——牛刀和曹建海。<br /><br /> <br /><br /><br />高国栋：温总理的话是否表明了中央扶持房地产行业的态度？中央是否会加大对房产业调控的力度？<br /><br /> <br /><br /><br />牛刀：温总理的讲话很艺术化，每个人都可以有不同的理解。但从市场表现来讲，有些不妙。从股市上来说，万科资金量出入非常大，买盘卖盘均很踊跃。昨天跌停，今天又拉高，资金量突然放大，里面似乎是有蹊跷的。<br /><br />楼市的反应还看不出来。我个人感觉是，重提支柱产业这个概念，表明中央政府还不敢贸然否认地方政府的救市行为。尽管此前，中央政府作出10条决定，已经明确了中央政府的态度，房地产业首先要解决民生所需，以社会保障性住宅为未来发展的方向。但是，从眼前经济大局出发，还是必须承认房地产业对GDP的贡献。<br /><br />不管怎么理解，中央政府的出发点并不是维护高房价，但客观上会引起住宅市场的小幅波动。<br /><br /> <br /><br /><br />曹建海：温总理的讲话已经充分说明中央要保房地产业。现在中央加大调控力度的决心可以很大，但由于无法改变房价向下的趋势，所有可能的政策，都具有非常大的经济风险。例如廉租房和经济适用房的投资收购，价格多少？是否低于经济适用房销售价格？如果价格过高，相当于拿人民的公共财政为房地产开发商补助，将来的财政赤字如何解决呢？另外，放开房地产开发信贷可以缓解房地产商现金流的困难，但是如果老百姓仍然不买房，这笔贷款将来注定成为呆坏账。<br /><br /> <br /><br /><br />『高国栋』：国务院提出的4万亿刺激内需的政策包括温总理的讲话都是主要针对的是社会保障型住宅，这是否会对普通商品房市场造成冲击？<br /><br /> <br /><br /><br />牛刀：中国目前滞留在住宅用地，空置住房和新房存量上的资金非常大，盘活这批资金对国内消费是有好处的。现在的矛盾是，房价过高，只要开发商挺住不降价，政府是没有办法逼开发商降价的，不降价就没有成交又是一个现实问题。如此看来，开发商把地方政府和银行套得太紧。如果后续大规模的推广社会保障型住宅，对普通商品房市场将会造成很大的冲击。<br /><br /> <br /><br /><br />曹建海：政府回购开发商手中的未售出房屋，实质是在救房地产开发商。鉴于地方政府与开发商的密切关系，地方政府将非常乐于这项工作。这里的关键是回购价格问题。如果价格参照开发商的开发成本收购，则政府将承担房价贬值的损失，而开发商将从困境中解脱出来。至于新建经济适用房和廉租房，历来是地方政府不愿意干的工作，特别是新建这类住房会大幅度打压商品房价，更加不利于温总理说的“正确引导和调控房地产走势”，估计以后此类投资可能遭到限制，经济适用房和廉租房主要将来自投资回购性房屋。<br /><br /> <br /><br /><br />『高国栋』：二套房的限制还有无松绑可能？地方政府放宽对首套房的界定是否在变向松绑二套房？<br /><br /> <br /><br /><br />牛刀：在物业税出台之前，中央政府没有办法考虑二套房贷放松。如果现在放松二手房贷，不仅仅又重新衍生泡沫的可能，导致金融风险防不胜防，还会激化社会矛盾，是一件得不偿失的事。地方政府偷偷摸摸打点擦边球，不影响大局。<br /><br /><br />曹建海：由于可能给银行带来过于明显的风险，二套房政策松动可能性很小。除非中央救市完全不计后果。<br /><br /> <br /><br /><br />『高国栋』：您预计本轮房地产调整的周期会有多长？什么时候将回暖？<br /><br /> <br /><br /><br />牛刀：从宏观经济来说，本轮房地产调整周期会有三年。从国际经济形势来看，美国这一轮的调整是大周期性的，可能长达五到八年。中国由于三年的宏观调控，已经挤出了一些泡沫，通货膨胀好于预期，因此，调整的周期会短一些，但不会少于三年。<br /><br /> <br /><br /><br />曹建海：由于救市不能改变房价回落的预期，本次调整至少延续3-5年的时间，回暖大约在2012年之后。<br />