一二手房价格倒挂 投资者面临套牢

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低迷的楼市令投资者倍感煎熬，胡晓南名下的位于CBD的苹果社区A派公寓自从7月份在中介挂牌以来，直到10月还仍未能售出。原本她打算将出售的钱，趁新盘降价的时候再买入，但低迷的市场让她很难将手中的房产变现。

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通常情况下，旺季的时候，户型较差或者总价较高的房源，自挂牌到交易，所需时间为一个月左右。调控当前，是投资者们的漫漫长夜，不断有“坏消息”传来。

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据我爱我家透露，10月上旬某业主自降15万，才将一套位于北三环附近，面积54平方米，南北通透的小两居以155万左右的总价出手。来自21世纪不动产的消息显示，在亦庄以及朝阳区域，不少急于出售的房源，目的就是用于偿还债务。这种房源的挂牌价格与成交价格均低于市场价，进而再次拉低区域价格，带动整体房价下行。

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　据21世纪不动产朝阳门区域挂牌的4套房源，均价21000元/平方米左右，比一个月前低了大约3000元，降幅达12%。一位经纪人介绍说，“这些房源的业主都急等钱用。”

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21世纪不动产首席分析师常智告诉记者，近几个月北京二手房市场成交量稳定在7000套至8000套之间。9月以后挂牌的房源逐渐增多，且成交价相较于挂牌价有10%-20%的折让。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，9月二手房成交均价23052元/平方米，降至7个月以来的最低点。

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　常智透露说，部分区域新盘的价格已低于二手房价格。不久前，东四环附近某项目新开盘价格调至21000元/平方米，而该项目前期产品的二手房价格在23000元/平方米左右。

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由一手房传导而至的信号，令二手房市场蒙受巨大压力。“北京市场上的住宅库存量已经接近13万套，至少需要一年到一年半的时间来消化。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉记者。

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近期北京14个单价低于万元新盘中，仅3个销售情况较好。10月16日，位于顺义区张镇的浅山香邑，优惠后的均价仅为8500元/平方米，仅相当于该区域其它在售楼盘定价的一半，开盘当天实现超过60%的销售率。即使是以价换量的策略，在淡市下，也显得阻力重重，除了价格低以外还需要有附加值。

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“银十”过半，北京楼市交易呈现量价齐跌的局面。亚豪机构统计数据显示：10月上半月(截至15日)北京市住宅期房、现房成交套数同比大幅减少50.5%，成交面积重挫46.9%。商品住宅成交均价19845元/平方米，环比下降8.7%，同比降幅为1.3%。

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　亚豪机构副总经理高姗分析，在目前楼市整体趋淡的情况下，加上各种税费之后的二手房购置成本，几乎与同区域的新房持平。新房市场上，低价新盘的入市，意味着一、二手房市场“价格倒挂”时代的正式到来，二手房的价格优势将被迅速填平。

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　下半年以来，盛传北京市酝酿对二手房的最低过户指导价格进行调整，调整之后，二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平。这意味着，购买二手房的成本还会有所增加。优势不再、劣势加剧，二手房市场将面临前所未有的压力。

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高姗认为，二手房市场上，新一轮的迫降信号释放，正在为早前进入的投资者再次敲响警钟。二手房的卖方多为“散户”，且以投资客群为主，由于他们早前购置房产的时间节点、支付方式等都不一样，而且不同投资者对于风险的承受能力和市场的走势判断也存在较大差异，因此，投资者的状态和心态也是各不相同的。

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高姗分析，2009年年中房价走高之前购买房产的投资者，在2010年的房价狂飙过程中，已经实现了一个较好的收益，同时，由于前几年较低的利率水平，持有期间的总投资成本也并不高。2009年年中之后进场的投资者，心态要焦灼得多。尤其是贷款购房者，数轮加息后，持房成本越来越高，但受房产证办理周期的影响，这些投资客中的大部分还没拿到房产证，无法出售持有房产。目前房价已转入下行通道，他们面临被严重“套牢”。

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　二手房是市场的晴雨表，今年年中北京已出现过一轮比较明显的降价潮，并影响了新房价格走势。高姗指出，目前低价新盘的入市，正在带动新房市场上第一轮的大规模降价风暴，二手房市场也会为之震荡，进而再反作用于新房市场。随着调控的深化和显效，一、二手房市场的降价连锁反应或将延续，并呈加速之势，直至调控政策转向，成交量出现回稳，才有望企稳回升。