[转帖]谁是房市高潮的终结者

弱智博士

在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。
　　一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：
　　标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。
　　对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。
　　在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。

弱智博士

有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。
　　当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子——香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。

弱智博士

当然也有没受损失的，李嘉诚算一个，前港英政府也算一个，李嘉诚不愧是商界奇才，在房地产不断攀高的情况下就已经考虑资产的转型和转移了，先后购买了一些外国的优质资产，如德国橙电信公司的股份、新泽西的港口、巴拿马运河的股份，并大张旗鼓地投入香港数码港的建设，将触角伸进香港电信的升级改造，李嘉诚做人方面堪称是只老狐狸，很多香港人（特别是中产阶层人士）都认为，是李嘉诚和前港英政府给他们编织一个美好的前程、一个美丽的梦，而小董上台后发挥他那身体越健壮、破坏力越强的特点，将这一美丽的梦击个粉碎，这正可谓是当局者迷、旁观者清，将香港房地产崩溃的责任全部归咎于董建华身上，是完全没有道理的，虽然董建华在靠近大陆、追随北京方面有些行为在港人眼里是过了一些，但客观地评价，董是一个老实厚道的人，他只不过是无意中让那一天早一点到来，而那一天是肯定会到来的，时间越晚，损失越惨重，本来董建华的初衷是希望房地产上涨的趋势有所缓解，当时香港的情形与现在的上海差不多，房价每隔一个季度就上涨20%以上，几乎所有的港人都为之疯狂，新楼盘刚开张，台前早已排起长长的队伍，为有效地缓解这一局面，新上任的特区政府一改以往饥渴效应的土地供应政策，大幅度地增加一级土地的供应，以平抑高昂的地价，同时宣布元朗、新界等新城区进入大规模建设，扩大政府公屋、居屋营建计划（相当于我们的廉租房、经济适用住房），如果没有大的意外，这些措施应该能保证房地产的缓着陆，但谁也没想到，98年的金融风暴，索罗斯明赌港币贬值、暗里却大做不动产、股市空头交易，这一声东击西的战术让他满载而归，虽然特区政府成功地实现了捍卫港币不贬值的目标，但香港的房市、股市从那一刻起，一败涂地。在反思这一历史事件时，有不少有识之士意识到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉诚为首的富豪们与前港英政府天衣无缝的配合，政府有限量地供应土地（明眼人一看其供应量根本就满足不了港人的正常需求），李嘉诚们相互联手，并借助大银行的势力，不顾一切地抬高投标价格，以保证中标为目的，决不考虑这一价格转化为房产价格时港人是否能承受得起，把其它不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外，形成事实上的垄断，精心设计好一个房市持续快速上涨的美好前景，做好套子，把房市推向无与伦比的极致，让人们心甘情愿地签订购房按揭合同，把绳索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄，榨取得一干二净，不是吗，扣除正常的日常开支，一辈子辛辛苦苦赚下的钱，只够买一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在还贷的高压环境之下，实际上与奴隶制没有太多的差别，形式更为隐蔽而已，想一想吧，那钢筋水泥堆起来的玩意值得付出一生辛劳的代价吗？已经有一些港人意识到，貌似厚道的李嘉城其实是个大奸，虽然这一说法并没有太多的依据，毕竟他在售房时就一直在提醒港人不要追涨，小心赔本。

天使也哭泣

不了解

冥雨

管理我们这个国家的机构是终结者！这个管理机构看中的永远是民众手里的血汗钱，想着法子套出来！先是用股票现在是用地产，股票是新鲜事物有卖点可以用这点去套，试问为什么不在健全了相关的股票交易的法律制度以后再进行股票交易建设呢？！那房地产也一样，为什么不去规范房地产相关法律法规后再去开发，一定要等到套住了民众的钱以后才去完善吗？而且这些的相关的法律法规建设从很多国家都是可以借鉴的，直接照抄也可以！那么为什么他们都没有去做呢？！显然这些都是一个骗局！

一直强调说人民币不升值可是突然一下又升值了，这不是愚弄民众吗？！